Bij het zoeken naar een woning sta je voor de keuze of je een huis willen kopen of huren. Een veelgehoord advies is dat kopen altijd beter is dan huren. Toch is dat niet altijd zo. Er zitten voordelen aan huren. Aangezien de meeste mensen ook helaas geen €100.000 of meer op hun bankrekening hebben staan is de keus trouwens eigenlijk eerder tussen een huurhuis of een koopwoning met hypotheek. Ik behandel een gewone hypotheek en de aflossingsvrije hypotheek. Als bonus kijken we ook nog even naar de voordelen van hypotheekvrij wonen.

Huurhuis

huurwoning

Er zijn goede praktische redenen om in een huurhuis te wonen. In de volgende situaties kan een huurhuis bijvoorbeeld voordeliger zijn:

1. Geografische flexibiliteit

Ofwel je wilt snel kunnen verhuizen. Een huis verkoop je niet in een dag en zeker in een economische crisis kan het maanden duren voor je je huis kwijt bent. Heb je dus nog geen vast contract dan is het vaak handiger om snel te kunnen verhuizen zodat je die droombaan aan de andere kant van het land niet misloopt.

2. Te laag inkomen of spaargeld

Als je net klaar bent met je studie heb je waarschijnlijk nog niet heel veel gespaard en is je salaris ook nog niet zo heel hoog. Een hypotheek afsluiten kan dan heel duur zijn of zelfs helemaal niet mogelijk, dan kun je natuurlijk fluiten naar dat koophuis. In dit soort gevallen kan het handig zijn om 1 of 2 jaar in een huurhuis te gaan wonen zodat je ook even kunt wennen aan de nieuwe omgeving en eventueel rustig kunt zoeken naar je droomhuis.

3. Lastige huizenmarkt

Soms is er enorme krapte op de huizenmarkt waardoor het bijna onmogelijk is om een huis te kopen of de huizen zijn gewoon absurd duur. Huren is dan meestal ook niet goedkoop maar dan heb je in ieder geval even tijd om op zoek te gaan naar een huis die wel betaalbaar is of je wacht gewoon een jaartje of 1-2 tot de huizenmarkt wat is afgekoeld

4. Dure hypotheken

In een crisis gaat de hypotheekrente vaak ook omhoog. Sinds zo’n 50 jaar is de hypotheekrente vanaf zo’n 10% gedaald naar rond 2019 zo’n 2%. In een crisis kan dit percentage weer stijgen zoals rond 2008 waar de hypotheekrente gemiddeld zo’n 5% was. Het kan dus lonen even te wachten tot de hypotheekrente iets zakt. Helaas vallen goedkope hypotheken wel vaak samen met een lastige huizenmarkt… Eventueel kun je in de tijde van dure hypotheken een hypotheek nemen en als de rente daalt de hypotheek oversluiten, daar zitten alleen soms wel kosten aan verbonden dus vraag dit voor het afsluiten alvast na!

5. Huren en investeren

Een heel klein aantal mensen kan huren winstgevender maken dan wonen. Het geld wat je namelijk aflost kun je niet op een spaarrekening of beleggingsrekening zetten waardoor je rente misloopt. Voor zo’n 99% van Nederland is dat niet erg en zelfs goed, je wordt gedwongen om te sparen. Maar een enkeling is misschien zo zuinig en gedisciplineerd dat die goedkoop kan huren en het geld van een normale aflossing opzij zet om te investeren en op die manier geld te verdienen. Tenzij je een financieel specialist met een financiële studie bent met een goede spaardiscipline kun je dit proberen maar voor iedereen die dit leest raad ik het eigenlijk gewoon ontzettend af. Het is gewoon ontzettend aanlokkelijk om van een klein gedeelte van het geld een keertje op vakantie te gaan of toch die mooie auto te kopen en dan is huren ALTIJD duurder dan kopen. Gewoon niet doen dus.

Natuurlijk willen we ook gewoon weten of het financieel handiger is. Daarom gaan we nu kijken wat financieel voordeliger is.

Koophuis met Hypotheek

money-2724245_1920

Voor huurwoningen en koopwoningen gelden andere regels. Bij een koopwoning ben je eigenaar van een woning en daar horen andere belastingen en regelingen bij dan bij een huurwoning. Allereerst gaan we in de voorbeelden er vanuit dat de mensen hetzelfde uitgeven aan gas/water/elektra in een koopwoning en een huurwoning. We gaan uit van een koopwoning met een WOZ waarde van €200.000. Een normale koopprijs is 10 a 15 keer de jaarhuur. De gemiddelde huurprijs voor een woning in de vrije sector is tegenwoordig ongeveer €1000 per maand en dit is iets minder dan 15 keer de jaarhuur, die nemen we dan ook als huurprijs. We gaan er even vanuit dat je de AOW leeftijd voorlopig nog niet bereikt.

Voor een koophuis moet je rekening houden met de volgende wetten en regels:

  • In 2019 is het eigenwoningforfeit voor huizen tussen de €75.000 en €1.080.000  precies 0,65%. Het eigenwoningforfeit moet je bovenop je inkomen tellen en daar betaal je inkomstenbelasting over.
  • De onroerend zaken belasting (OZB) is gebaseerd op de WOZ waarde van je woning en is hetzelfde voor koopwoningen met en zonder hypotheek. Huurwoningen betalen geen OZB. De OZB verschilt per gemeente maar is gemiddeld 0,13% van de WOZ waarde.
  • Opstalverzekering is ook verplicht voor koopwoningen maar niet voor huurwoningen. Deze is dus ook hetzelfde voor koopwoningen met of zonder hypotheek. De opstalverzekering ligt gemiddeld ruim onder de €5 euro per maand en is in onderstaand rekenvoorbeeld daardoor redelijk verwaarloosbaar en wordt dus niet meegenomen.
  • Eenmalige kosten voor de hypotheek (afsluitkosten etc.) en het kopen van het huis (notariskosten etc.) neem ik in het voorbeeld ook niet mee omdat deze maar eenmalig zijn en je deze volledig kunt aftrekken van de inkomstenbelasting.

Voor een huurwoning zijn de volgende wetten en regels van toepassing:

  • Huurtoeslag voor huizen met een waarde tot en met € 720,42, in ons voorbeeld heb je dus geen recht op huurtoeslag. Daarnaast mag je ook niet te veel vermogen hebben en een niet te hoog inkomen.
  • Jaarlijkse huurverhoging, in de vrije sector zoals in het voorbeeld wordt deze verhoging bepaald door de verhuurder

Situatie 1 Hypotheek 2% Belastingschijf 1

In dit voorbeeld gaan we uit van een inkomen dat volledig in belastingschijf 1 valt en dat je een hypotheek voor 30 jaar (de maximale hypotheekrenteaftrek periode) hebt afgesloten tegen 2% rente. In belastingschijf 1 betaal je 36,65% belasting over elke euro die je verdient. Het eigenwoningforfeit is 200.000 x 0,0065 = €1.300 en dit bedrag  moet je bij je inkomen tellen. De hypotheekrente is op zijn hoogst 200.000 x 0,02 = €4000 en die mag je volledig van je inkomen aftrekken. Als we het bedrag wat we bij het inkomen moeten optellen (€1.300) aftrekken van het bedrag dat we van het inkomen mogen aftrekken (€4.000) dan komen we uit op €-2.700. Dit betekent dat we €2.700 mogen aftrekken van ons inkomen. Aangezien we over elke euro 36,65% belasting betalen krijgen we dus 2.700 x 0,3665 = €989,55 euro terug van de belastingdienst. Per maand zijn we dan netto het volgende kwijt voor ons huis:

  • + Rente €4000 / 12 = €333,33
  • – Belastingteruggave: 989,55 / 12 = €82,46
  • + aflossing 200.000 / 30 / 12 = €555,56
  • + OZB is 200.000 x 0,0013 / 12 = €21,67

Totale maandelijkse lasten: €828,10

Situatie 2 Hypotheek 5% Schijf 1

In dit voorbeeld gaan we uit van een inkomen dat volledig in belastingschijf 1 valt en dat je een hypotheek voor 30 jaar (de maximale hypotheekrenteaftrek periode) hebt afgesloten tegen 2% rente. In belastingschijf 1 betaal je 36,65% belasting over elke euro die je verdient. Het eigenwoningforfeit is 200.000 x 0,0065 = €1.300. De hypotheekrente is op zijn hoogst 200.000 x 0,05 = €10.000. Als we het bedrag wat we bij het inkomen moeten optellen (€1.300) aftrekken van het bedrag dat we van het inkomen mogen aftrekken (€4.000) dan komen we uit op €-8.700. Dit betekent dat we €8.700 mogen aftrekken van ons inkomen. Aangezien we over elke euro 36,65% belasting betalen krijgen we dus 8.700 x 0,3665 = €3.188,55 euro terug van de belastingdienst. Per maand zijn we dan netto het volgende kwijt voor ons huis:

  • + Rente €10.000 / 12 = €833,33
  • – Belastingteruggave: 3.188,55 / 12 = €265,71
  • + aflossing 200.000 / 30 / 12 = €555,56
  • + OZB is 200.000 x 0,0013 / 12 = €21,67

Totale maandelijkse lasten: €1.676,27

Situatie 3 Hypotheek 5% Schijf 4

In dit voorbeeld gaan we uit van een inkomen dat volledig in belastingschijf 1 valt en dat je een hypotheek voor 30 jaar (de maximale hypotheekrenteaftrek periode) hebt afgesloten tegen 5% rente. In belastingschijf 1 betaal je 36,65% belasting over elke euro die je verdient. Het eigenwoningforfeit is nog steeds 200.000 x 0,0065 = €1.300. De hypotheekrente is op zijn hoogst 200.000 x 0,05 = €10.000 en die mag je volledig van je inkomen aftrekken. Als we het bedrag wat we bij het inkomen moeten optellen (€1.300) aftrekken van het bedrag dat we van het inkomen mogen aftrekken (€10.000) dan komen we uit op €-8.700. Dit betekent dat we €8.700 mogen aftrekken van ons inkomen. Aangezien we over elke euro 51,75% belasting betalen krijgen we dus 8.700 x 0,5175 = €4.502,25 euro terug van de belastingdienst. Per maand zijn we dan netto het volgende kwijt voor ons huis:

  • + Rente €10.000 / 12 = €833,33
  • – Belastingteruggave: €4.502,25 / 12 = €375,19
  • + aflossing 200.000 / 30 / 12 = €555,56
  • + OZB is 200.000 x 0,0013 / 12 = €21,67

Totale maandelijkse lasten: €1.785,75

Conclusie Koopwoning met hypotheek

calculator-385506_1920

Uit bovenstaande voorbeelden kunnen we opmaken dat een koophuis gemiddeld minimaal zo’n €828,10 en maximaal €1.785,75. Je zou dan ook misschien snel concluderen dat een huurhuis in Situatie 2 en 3 goedkoper is maar dat is niet helemaal waar. Allereerst zijn we hier uitgegaan van de bedragen op het hoogtepunt, aan het begin van de lening. Op een lineaire lening lost je elke maand geld af, het bedrag van de lening en dus het bedrag van de rente wordt dan ook steeds kleiner. Na 15 jaar, op de helft, is de lening van 5% bijvoorbeeld nog maar €100.000 en betaal je dus maar €5000 euro rente per jaar of €416,67 per maand ipv €833,33. Ten tweede zijn een gedeelte van de maandelijkse lasten geen kosten. Je lost namelijk elke maand geld af op je lening. Als je het huis van de hypotheek verkoopt, krijg je dat afgeloste geld terug. Aflossen is dus een soort verplicht sparen! Na 15 jaar huren krijg je geen eurocent terug maar na 15 jaar in een koopwoning te wonen terwijl je elke maand netjes de €555,56 aflost dan heb je ineens €100.000 bij elkaar gespaard. Kijken we naar de situatie na 15 jaar dan zijn de maandlasten voor Situatie 1 ineens €735,125 per maand, voor Situatie 2 €1.126,75 en voor Situatie 3 €1.181,49. Trekken we daar vervolgens de aflossing van €555,56 per maand ook vanaf dan zien we ineens dat in alle 3 de situaties de maandelijkse kosten onder die van een huurwoning terechtkomen.

Financieel gezien is een koopwoning op de lange termijn, vanaf ongeveer 5 jaar, dus financieel voordeliger dan een huurhuis. Toch is een huurhuis niet alleen een financiële maar vooral ook een praktische overweging. Zoals we hebben gezien is een huurhuis in bepaalde situaties handiger dan een koophuis. Toch is in het algemeen een koophuis inderdaad financieel voordeliger dan een huurhuis.

Koopwoning met aflossingsvrije hypotheek

house-1239420_1920.jpg

In het verleden waren er veel aflossingsvrije hypotheken. Met zo’n hypotheek loste je dus niet elke maand een klein beetje af maar was het de bedoeling dat je de hypotheek zelf bij elkaar spaarde. Deze vorm van hypotheek maakten maximaal gebruik van de hypotheekrente aftrek maar er zaten ook wel wat nadelen aan. Het was natuurlijk de bedoeling dat je zelf het bedrag spaarde zodat je aan het einde van de looptijd de hypotheek weer kon afbetalen. Sommige mensen maakten gebruik van spaarrekeningen en andere van beleggingsrekeningen om hun hypotheek bij elkaar te sparen. Helaas waren niet alle beleggingsrekeningen winstgevend en soms zelfs verliesgevend waardoor veel mensen aan het einde van de looptijd hun hypotheek nog niet hadden afbetaald. Sommige mensen spaarden door omstandigheden zoals werkloosheid helemaal niet voor de hypotheek. Daardoor zitten sommige van die mensen aan het einde van de looptijd van de hypotheek ineens met een restschuld waardoor ze vaak een nieuwe hypotheek moeten afsluiten of ze moeten het huis verkopen. De hypotheekrenteaftrek stopt na 30 jaar en doordat de belastingvoordelen wegvallen worden de vaste lasten ook ineens een stukje duurder. Voor mensen die de intentie hadden om hun lening af te lossen viel dat natuurlijk erg tegen maar het hoeft niet altijd slecht te zijn.

Aflossen is bedoeld om een je schuld af te lossen en werkt ook direct als een soort spaarpotje. Als je aflost spaar je eigenlijk een klein beetje van de waarde van je huis. Als je het huis met een hypotheek verkoopt komt, als het huis niet in waarde is gedaald, het afgeloste gedeelte plus de eventuele stijging van de waarde van je huis vrij. Dat betekent dat je het bedrag dat je hebt afgelost op je hypotheek terug krijgt. Je verkoopt namelijk het huis en met dat geld los je de hypotheek af. De hypotheek kan vaam maximaal de waarde van je huis zijn en met de verkoop van je huis kun je dus vrijwel altijd je hele hypotheek aflossen. Als je de hypotheek maandelijks hebt afgelost is het bedrag van de hypotheek lager dan de waarde van het huis en dat verschil heb je dus in feite bij elkaar gespaard. Als je genoeg aflost kun je op een zeker moment hypotheek vrij wonen. In Deel 2 bespreek ik de voordelen van hypotheekvrij wonen. Je bent met een aflossingsvrije hypotheek (over een deel) dus vaak niet verplicht maandelijks af te lossen. Wat als je aan het einde van de looptijd van de hypotheek niks hebt gespaard en de hypotheek dus niet kunt aflossen?

In principe moet je aan het einde van de looptijd dan óf je huis uit óf je moet een nieuwe hypotheek afsluiten. Als je helemaal niet aflost op je lening dan betaal je in feite enkel de rente elke maand. Als je de rente voor een langere tijd vastzet betaal je een vast bedrag per maand, net als bij huren! Dit komt omdat je lening niet kleiner omdat je niet aflost en daardoor veranderd het bedrag wat je aan rente betaald dus ook niet. Deze manier van wonen levert je natuurlijk niet de gewone voordelen op van huren (bijvoorbeeld huurtoeslag) maar je kunt afhankelijk van de rente de hoogte van je hypotheek en dus het rentebedrag bepalen. Je kunt in feite dus je eigen “huur” bepalen. Dit kan voordelig zijn als de huren extreem hoog zijn of als je slechte ervaringen hebt met verhuurders. De verschillen tussen aflossingsvrij wonen en huren zijn bijvoorbeeld:

  • In flats betaal je soms een bijdrage aan de vereniging eigen huis die huurders niet hebben
  • Je kunt geen huurtoeslag aanvragen
  • De hypotheekrenteaftrek geld maar voor 30 jaar daarna stijgen je kosten dus
  • Een eigen woning heeft eigenwoningforfait, huren niet
  • Je bent niet zo flexibel als met huren want een huis verkopen kost meestal tijd

Koophuis hypotheekvrij

money-2724235_1920

Het verschil tussen een woning met hypotheek en een woning zonder hypotheek zit hem vooral in de maandelijkse kosten en de belasting die je afdraagt. In het kort betaal je bij een woning zonder hypotheek meer belasting maar je hebt minder maandelijkse kosten. Nu is het natuurlijk vooral interessant om te weten of je er op vooruit gaat als je een woning volledig aflost. In principe veranderen er maar 3 dingen op het moment dat je je hypotheek volledig aflost. 1) Je hebt geen maandelijkse hypotheek kosten meer 2) Je krijgt geen hypotheekrenteaftrek meer en 3) Je eigenwoningforfait is hoger dan je hypotheekrente aftrek. Aan de hand van voorbeelden bekijken we hoeveel een hypotheek vrije woning kost. We vergelijken deze hypotheekvrije woning met die van een koophuis met hypotheek hierboven.

In de rekenvoorbeelden gaan we uit van het volgende:

  • Dezelfde gas/water/elektra rekening omdat het dezelfde woning is, alleen met of zonder hypotheek
  • We gaan weer uit van een gemiddelde woning met een WOZ waarde van €200.000
  • In 2019 is het eigenwoningforfeit voor huizen tussen de €75.000 en €1.080.000  precies 0,65%. Het eigenwoningforfeit moet je bovenop je inkomen tellen en daar betaal je inkomstenbelasting over. We gaan er ook even vanuit dat je de AOW leeftijd voorlopig nog niet bereikt.
  • Door de Wet Hillen kun je je eigenwoningforfeit aftrekken van de inkomstenbelasting. Door de langzame afschaffing van de Wet Hillen betaal je vanaf 2019 helaas dus steeds meer belasting.
  • De onroerend zaken belasting (OZB) is gebaseerd op de WOZ waarde is voor woningen en is hetzelfde voor koopwoningen met en zonder hypotheek. De gemiddelde OZB in gemeente is 0,13%.
  • Opstalverzekering is ook verplicht voor koopwoningen maar niet voor huurwoningen. Deze is dus ook hetzelfde voor koopwoningen met of zonder hypotheek. Een opstalverzekering is maximaal 5 euro per maand en omdat we deze ook niet hebben meegenomen in koophuis met hypotheek omdat deze verwaarloosbaar was laten we deze verzekering in deze berekening ook even achterwegen.

Situatie 1 Schijf 1 Volledige Wet Hillen (voor 2018)

In dit voorbeeld gaan we uit van een inkomen dat volledig in belastingschijf 1 valt en dan betaal je 36,65% belasting over elke euro die je verdient.

  • + OZB is 200.000 x 0,0013 / 12 = €21,67
  • – Woning van WOZ waarde €200.000, dus €1.300. Volledige eigenwoningforfait vervalt door de Wet Hillen omdat je eigenwoningforfeit hoger is dan de aftrekposten (hypotheekrente aftrek en andere hypotheekgerealaeerde kosten).

Totale kosten per jaar €0, per maand dus ook €0

Situatie 2 Schijf 1 Afschaffing Wet Hillen (vanaf 2048)

In dit voorbeeld gaan we weer uit van een inkomen dat volledig in belastingschijf 1.

  • + OZB is 200.000 x 0,0013 / 12 = €21,67
  • – Woning van WOZ waarde €200.000, dus €1.300. Volledige eigenwoningforfait valt in schijf 1 tegen 36,65% en dus €672,75

Totale kosten per jaar €476,45 , per maand €39,70

Situatie 3 Schijf 4 Volledige Wet Hillen (voor 2018)

In dit voorbeeld gaan we uit van een inkomen dat volledig in belastingschijf 4 valt.

  • + OZB is 200.000 x 0,0013 / 12 = €21,67
  • – Woning van WOZ waarde €200.000, dus €1.300. Volledige eigenwoningforfait vervalt door de Wet Hillen omdat je eigenwoningforfeit hoger is dan de aftrekposten (hypotheekrente aftrek en andere hypotheekgerealaeerde kosten).

Totale kosten per jaar €0, per maand dus ook €0

Situatie 4 Schijf 4 Afschaffing Wet Hillen (vanaf 2048)

In dit voorbeeld gaan we uit van een inkomen dat volledig in belastingschijf 4 valt.

  • + OZB is 200.000 x 0,0013 / 12 = €21,67
  • – Woning van WOZ waarde €200.000, dus €1.300. Volledige eigenwoningforfait valt in schijf 4 tegen 51,75% en dus €672,75

Totale kosten per jaar €694,42 , per maand €57,87

Vergelijk de situaties 2 en 4 eens is met de totale maandelijkse lasten per jaar met een hypotheek van 2% rente (€828,10 per jaar) of een hypotheek van 5% van (€1.676,27 per jaar). Dat is bij 5% rente meer dan 2 keer zoveel! Zelfs met de extreem lage rente van tegenwoordig van 2% is het nog steeds goedkoper om je huis dus volledig af te lossen. In deze situaties ben ik natuurlijk uitgegaan van twee extremen, de volledige Wet Hillen en de volledig afgeschafte Wet Hillen. Natuurlijk bouwt de Wet Hillen langzaam af, met zo’n 3% per jaar. Daardoor weet je met Situatie 2 en 4 dus zeker hoeveel geld je minimaal en maximaal kwijt bent aan het huis. Het echte bedrag zal er ergens tussenin zitten en staat gelukkig vooraf ingevuld op je online belastingaangifte formulier. Met bovenstaande berekening weet je in ieder geval zeker dat het nog altijd vele malen goedkoper om alles volledig af te lossen dan de hypotheek aan te houden. De hypotheekvrije woning is niet alleen goedkoper dan de woning met hypotheek, het is ook vele malen voordeliger dan de huurwoning. Daarmee sluiten we dit artikel af.