Vaak sta je bij het kijken naar huizen voor de keuze of je gaat huren of kopen. Uit eerdere artikelen in deze reeks concludeerde ik al dat kopen op de lange termijn, vanaf zo’n 5 jaar, goedkoper is dan huren. In dit bonus artikel gaan ik in op de voordelen van hypotheekvrij wonen.

Het verschil tussen een woning met hypotheek en een woning zonder hypotheek zit hem vooral in de maandelijkse kosten en de belasting die je afdraagt. In het kort betaal je bij een woning zonder hypotheek meer belasting maar je hebt minder maandelijkse kosten. Nu is het natuurlijk vooral interessant om te weten of je er op vooruit gaat als je een woning volledig aflost. In principe veranderen er maar 3 dingen op het moment dat je je hypotheek volledig aflost. 1) Je hebt geen maandelijkse hypotheek kosten meer 2) Je krijgt geen hypotheekrenteaftrek meer en 3) Je eigenwoningforfait is hoger dan je hypotheekrente aftrek. Aan de hand van voorbeelden bekijken we hoeveel een hypotheek vrije woning kost. We vergelijken deze hypotheekvrije woning met die uit een eerder artikel in deze reeks Huis Kopen of Huren? Deel 1: Huis met Hypotheek.

In de rekenvoorbeelden gaan we uit van het volgende:

  • Dezelfde gas/water/elektra rekening omdat het dezelfde woning is, alleen met of zonder hypotheek
  • We gaan weer uit van een gemiddelde woning met een WOZ waarde van €200.000
  • In 2019 is het eigenwoningforfeit voor huizen tussen de €75.000 en €1.080.000  precies 0,65%. Het eigenwoningforfeit moet je bovenop je inkomen tellen en daar betaal je inkomstenbelasting over. We gaan er ook even vanuit dat je de AOW leeftijd voorlopig nog niet bereikt.
  • Door de Wet Hillen kun je je eigenwoningforfeit aftrekken van de inkomstenbelasting. Door de langzame afschaffing van de Wet Hillen betaal je vanaf 2019 helaas dus steeds meer belasting.
  • De onroerend zaken belasting (OZB) is gebaseerd op de WOZ waarde is voor woningen en is hetzelfde voor koopwoningen met en zonder hypotheek. De gemiddelde OZB in gemeente is 0,13%.
  • Opstalverzekering is ook verplicht voor koopwoningen maar niet voor huurwoningen. Deze is dus ook hetzelfde voor koopwoningen met of zonder hypotheek. Een opstalverzekering is maximaal 5 euro per maand en omdat we deze in het artikel Huis Kopen of Huren? Deel 1: Huis met Hypotheek ook niet hebben meegenomen omdat deze verwaarloosbaar was laten we deze verzekering in deze berekening ook even achterwegen.

Situatie 1 Schijf 1 Volledige Wet Hillen (voor 2018)

In dit voorbeeld gaan we uit van een inkomen dat volledig in belastingschijf 1 valt en dan betaal je 36,65% belasting over elke euro die je verdient.

  • + OZB is 200.000 x 0,0013 / 12 = €21,67
  • – Woning van WOZ waarde €200.000, dus €1.300. Volledige eigenwoningforfait vervalt door de Wet Hillen omdat je eigenwoningforfeit hoger is dan de aftrekposten (hypotheekrente aftrek en andere hypotheekgerealaeerde kosten).

Totale kosten per jaar €0, per maand dus ook €0

Situatie 2 Schijf 1 Afschaffing Wet Hillen (vanaf 2048)

In dit voorbeeld gaan we weer uit van een inkomen dat volledig in belastingschijf 1.

  • + OZB is 200.000 x 0,0013 / 12 = €21,67
  • – Woning van WOZ waarde €200.000, dus €1.300. Volledige eigenwoningforfait valt in schijf 1 tegen 36,65% en dus €672,75

Totale kosten per jaar €476,45 , per maand €39,70

Situatie 3 Schijf 4 Volledige Wet Hillen (voor 2018)

In dit voorbeeld gaan we uit van een inkomen dat volledig in belastingschijf 4 valt.

  • + OZB is 200.000 x 0,0013 / 12 = €21,67
  • – Woning van WOZ waarde €200.000, dus €1.300. Volledige eigenwoningforfait vervalt door de Wet Hillen omdat je eigenwoningforfeit hoger is dan de aftrekposten (hypotheekrente aftrek en andere hypotheekgerealaeerde kosten).

Totale kosten per jaar €0, per maand dus ook €0

Situatie 4 Schijf 4 Afschaffing Wet Hillen (vanaf 2048)

In dit voorbeeld gaan we uit van een inkomen dat volledig in belastingschijf 4 valt.

  • + OZB is 200.000 x 0,0013 / 12 = €21,67
  • – Woning van WOZ waarde €200.000, dus €1.300. Volledige eigenwoningforfait valt in schijf 4 tegen 51,75% en dus €672,75

Totale kosten per jaar €694,42 , per maand €57,87

Vergelijk de situaties 2 en 4 eens is met de totale maandelijkse lasten per jaar met een hypotheek van 2% rente (€828,10 per jaar) of een hypotheek van 5% van (€1.676,27 per jaar) uit Huis Kopen of Huren? Deel 1: Huis met Hypotheek. Dat is bij 5% rente meer dan 2 keer zoveel! Zelfs met de extreem lage rente van tegenwoordig van 2% is het nog steeds goedkoper om je huis dus volledig af te lossen. In deze situaties ben ik natuurlijk uitgegaan van twee extremen, de volledige Wet Hillen en de volledig afgeschafte Wet Hillen. Natuurlijk bouwt de Wet Hillen langzaam af, met zo’n 3% per jaar. Daardoor weet je met Situatie 2 en 4 dus zeker hoeveel geld je minimaal en maximaal kwijt bent aan het huis. Het echte bedrag zal er ergens tussenin zitten en staat gelukkig vooraf ingevuld op je online belastingaangifte formulier. Met bovenstaande berekening weet je in ieder geval zeker dat het nog altijd vele malen goedkoper om alles volledig af te lossen dan de hypotheek aan te houden. De hypotheekvrije woning is niet alleen goedkoper dan de woning met hypotheek, het is ook vele malen voordeliger dan de huurwoning. Daarmee kunnen we deze reeks afsluiten.

Benieuwd naar de andere artikelen in deze reeks?

Huis Kopen of Huren? Deel 1: Huurhuis

Huis Kopen of Huren? Deel 2: Huis met Hypotheek

Huis Kopen of Huren? Deel 3: Aflossingsvrije Hypotheek