Bij het zoeken naar een woning sta je voor de keuze of je een huis willen kopen of huren. Een veelgehoord advies is dat kopen altijd beter is dan huren. In het artikel Huis Kopen of Huren? Deel 1: Huurhuis heb ik de voordelen van een huurhuis al behandeld. In dit artikel gaan we in op het financiële plaatje tussen deze twee woning mogelijkheden. Aangezien de meeste mensen helaas geen €100.000 of meer op hun bankrekening hebben staan is de keuze eigenlijk eerder tussen een huurhuis of een koopwoning met hypotheek. In dit artikel behandelen we dan ook een koopwoning met hypotheek vs een huurhuis. In een volgend artikel praten we ook over een hypotheekvrije woning. Geen zin in de berekeningen? Onderaan vind je een snelle conclusie!

Voor huurwoningen en koopwoningen gelden andere regels. Bij een koopwoning ben je eigenaar van een woning en daar horen andere belastingen en regelingen bij dan bij een huurwoning. Allereerst gaan we in de voorbeelden er vanuit dat de mensen hetzelfde uitgeven aan gas/water/elektra in een koopwoning en een huurwoning. We gaan uit van een koopwoning met een WOZ waarde van €200.000. Een normale koopprijs is 10 a 15 keer de jaarhuur. De gemiddelde huurprijs voor een woning in de vrije sector is tegenwoordig ongeveer €1000 per maand en dit is iets minder dan 15 keer de jaarhuur, die nemen we dan ook als huurprijs. We gaan er even vanuit dat je de AOW leeftijd voorlopig nog niet bereikt.

Voor een koophuis moet je rekening houden met de volgende wetten en regels:

  • In 2019 is het eigenwoningforfeit voor huizen tussen de €75.000 en €1.080.000  precies 0,65%. Het eigenwoningforfeit moet je bovenop je inkomen tellen en daar betaal je inkomstenbelasting over.
  • De onroerend zaken belasting (OZB) is gebaseerd op de WOZ waarde van je woning en is hetzelfde voor koopwoningen met en zonder hypotheek. Huurwoningen betalen geen OZB. De OZB verschilt per gemeente maar is gemiddeld 0,13% van de WOZ waarde.
  • Opstalverzekering is ook verplicht voor koopwoningen maar niet voor huurwoningen. Deze is dus ook hetzelfde voor koopwoningen met of zonder hypotheek. De opstalverzekering ligt gemiddeld ruim onder de €5 euro per maand en is in onderstaand rekenvoorbeeld daardoor redelijk verwaarloosbaar en wordt dus niet meegenomen.
  • Eenmalige kosten voor de hypotheek (afsluitkosten etc.) en het kopen van het huis (notariskosten etc.) neem ik in het voorbeeld ook niet mee omdat deze maar eenmalig zijn en je deze volledig kunt aftrekken van de inkomstenbelasting.

Voor een huurwoning zijn de volgende wetten en regels van toepassing:

  • Huurtoeslag voor huizen met een waarde tot en met € 720,42, in ons voorbeeld heb je dus geen recht op huurtoeslag. Daarnaast mag je ook niet te veel vermogen hebben en een niet te hoog inkomen.
  • Jaarlijkse huurverhoging, in de vrije sector zoals in het voorbeeld wordt deze verhoging bepaald door de verhuurder

Situatie 1 Hypotheek 2% Belastingschijf 1

In dit voorbeeld gaan we uit van een inkomen dat volledig in belastingschijf 1 valt en dat je een hypotheek voor 30 jaar (de maximale hypotheekrenteaftrek periode) hebt afgesloten tegen 2% rente. In belastingschijf 1 betaal je 36,65% belasting over elke euro die je verdient. Het eigenwoningforfeit is 200.000 x 0,0065 = €1.300 en dit bedrag  moet je bij je inkomen tellen. De hypotheekrente is op zijn hoogst 200.000 x 0,02 = €4000 en die mag je volledig van je inkomen aftrekken. Als we het bedrag wat we bij het inkomen moeten optellen (€1.300) aftrekken van het bedrag dat we van het inkomen mogen aftrekken (€4.000) dan komen we uit op €-2.700. Dit betekent dat we €2.700 mogen aftrekken van ons inkomen. Aangezien we over elke euro 36,65% belasting betalen krijgen we dus 2.700 x 0,3665 = €989,55 euro terug van de belastingdienst. Per maand zijn we dan netto het volgende kwijt voor ons huis:

  • + Rente €4000 / 12 = €333,33
  • – Belastingteruggave: 989,55 / 12 = €82,46
  • + aflossing 200.000 / 30 / 12 = €555,56
  • + OZB is 200.000 x 0,0013 / 12 = €21,67

Totale maandelijkse lasten: €828,10

Situatie 2 Hypotheek 5% Schijf 1

In dit voorbeeld gaan we uit van een inkomen dat volledig in belastingschijf 1 valt en dat je een hypotheek voor 30 jaar (de maximale hypotheekrenteaftrek periode) hebt afgesloten tegen 2% rente. In belastingschijf 1 betaal je 36,65% belasting over elke euro die je verdient. Het eigenwoningforfeit is 200.000 x 0,0065 = €1.300. De hypotheekrente is op zijn hoogst 200.000 x 0,05 = €10.000. Als we het bedrag wat we bij het inkomen moeten optellen (€1.300) aftrekken van het bedrag dat we van het inkomen mogen aftrekken (€4.000) dan komen we uit op €-8.700. Dit betekent dat we €8.700 mogen aftrekken van ons inkomen. Aangezien we over elke euro 36,65% belasting betalen krijgen we dus 8.700 x 0,3665 = €3.188,55 euro terug van de belastingdienst. Per maand zijn we dan netto het volgende kwijt voor ons huis:

  • + Rente €10.000 / 12 = €833,33
  • – Belastingteruggave: 3.188,55 / 12 = €265,71
  • + aflossing 200.000 / 30 / 12 = €555,56
  • + OZB is 200.000 x 0,0013 / 12 = €21,67

Totale maandelijkse lasten: €1.676,27

Situatie 3 Hypotheek 5% Schijf 4

In dit voorbeeld gaan we uit van een inkomen dat volledig in belastingschijf 1 valt en dat je een hypotheek voor 30 jaar (de maximale hypotheekrenteaftrek periode) hebt afgesloten tegen 5% rente. In belastingschijf 1 betaal je 36,65% belasting over elke euro die je verdient. Het eigenwoningforfeit is nog steeds 200.000 x 0,0065 = €1.300. De hypotheekrente is op zijn hoogst 200.000 x 0,05 = €10.000 en die mag je volledig van je inkomen aftrekken. Als we het bedrag wat we bij het inkomen moeten optellen (€1.300) aftrekken van het bedrag dat we van het inkomen mogen aftrekken (€10.000) dan komen we uit op €-8.700. Dit betekent dat we €8.700 mogen aftrekken van ons inkomen. Aangezien we over elke euro 51,75% belasting betalen krijgen we dus 8.700 x 0,5175 = €4.502,25 euro terug van de belastingdienst. Per maand zijn we dan netto het volgende kwijt voor ons huis:

  • + Rente €10.000 / 12 = €833,33
  • – Belastingteruggave: €4.502,25 / 12 = €375,19
  • + aflossing 200.000 / 30 / 12 = €555,56
  • + OZB is 200.000 x 0,0013 / 12 = €21,67

Totale maandelijkse lasten: €1.785,75

Conclusie

calculator-385506_1920

Uit bovenstaande voorbeelden kunnen we opmaken dat een koophuis gemiddeld minimaal zo’n €828,10 en maximaal €1.785,75. Je zou dan ook misschien snel concluderen dat een huurhuis in Situatie 2 en 3 goedkoper is maar dat is niet helemaal waar. Allereerst zijn we hier uitgegaan van de bedragen op het hoogtepunt, aan het begin van de lening. Op een lineaire lening lost je elke maand geld af, het bedrag van de lening en dus het bedrag van de rente wordt dan ook steeds kleiner. Na 15 jaar, op de helft, is de lening van 5% bijvoorbeeld nog maar €100.000 en betaal je dus maar €5000 euro rente per jaar of €416,67 per maand ipv €833,33. Ten tweede zijn een gedeelte van de maandelijkse lasten geen kosten. Je lost namelijk elke maand geld af op je lening. Als je het huis van de hypotheek verkoopt, krijg je dat afgeloste geld terug. Aflossen is dus een soort verplicht sparen! Na 15 jaar huren krijg je geen eurocent terug maar na 15 jaar in een koopwoning te wonen terwijl je elke maand netjes de €555,56 aflost dan heb je ineens €100.000 bij elkaar gespaard. Kijken we naar de situatie na 15 jaar dan zijn de maandlasten voor Situatie 1 ineens €735,125 per maand, voor Situatie 2 €1.126,75 en voor Situatie 3 €1.181,49. Trekken we daar vervolgens de aflossing van €555,56 per maand ook vanaf dan zien we ineens dat in alle 3 de situaties de maandelijkse kosten onder die van een huurwoning terechtkomen.

Financieel gezien is een koopwoning op de lange termijn, vanaf ongeveer 5 jaar, dus financieel voordeliger dan een huurhuis. Toch is een huurhuis niet alleen een financiële maar vooral ook een praktische overweging. Zoals we hebben gezien is een huurhuis in bepaalde situaties handiger dan een koophuis. Toch is in het algemeen een koophuis echt wel voordeliger dan een huurhuis.

Andere artikelen in deze reeks:

Huis Kopen of Huren? Deel 1: Huurhuis

Huis Kopen of Huren? Deel 2: Aflossingsvrije Hypotheek